بررسی ماهیت حقوقی «پول پیش» در قراردادهای اجاره: ودیعه، قرض یا رهن؟
به گزارش گروه رسانه‌ای شرق،
سیدحمید میرانوری‌هشجین-کارشناس ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک: قرارداد اجاره از قراردادهای پرکاربرد در پیوندهای اجتماعی و اقتصادی است. در بسیاری از قراردادهای اجاره، افزون بر اجارهبهای ماهانه، مبلغی نیز از سوی مستأجر به مؤجر پرداخت می‌شود. این مبلغ در برخی از گفت‌وگوهای روزمره «پول پیش» نامیده می‌شود و در قراردادها شاید به شکل «ودیعه»، «قرض‌الحسنه» یا «تضمین» نوشته شود. گوناگونی این عقدها گاه مایه پیچیدگی در بررسی ماهیت حقوقی مبلغ یادشده می‌شود؛ زیرا عقودی که طرفین در قرارداد بر‌می‌گزینند، به‌تنهایی تعیین‌کننده ماهیت حقوقی آن پیوند نیست. آنچه ارزشمند است، توافق درست، شکل پرداخت و قصد طرفین و نیت و بهره‌وری از پول و تعهدی است که بر عهده طرفین است. از این‌رو، این پرسش پیش می‌آید که آیا مبلغی که مستأجر به مؤجر می‌پردازد و مؤجر متعهد است در پایان پیوند اجاره، آن را به مستأجر بازگرداند، به‌درستی «ودیعه» به معنای حقوقی آن است یا اینکه در بسیاری از موارد، ماهیت آن به قرض یا قرض‌الحسنه نزدیک‌تر است؟
ودیعه
ماده ۶۰۷ قانون مدنی، ودیعه را قراردادی می‌داند که به موجب آن، یک نفر مال خود را به دیگری می‌سپارد تا آن را به شکل رایگان نگهداری کند. بنابراین ماده بنیادین در عقد ودیعه، سپردن مال برای نگهداری است. شخصی که مال را دریافت می‌کند، همواره امین است و وظیفه او نگهداری از همان مال به همان شکل نخست و برگرداندن آن برابر قانون به صاحب آن است. به هر روی، در قرارداد اجاره ساختار پول پیش همواره متفاوت است. در بسیاری از قراردادهای اجاره، مؤجر مبلغ را برای نگهداری از آن دریافت نمی‌کند، بلکه مبلغ در اختیار مؤجر قرار می‌گیرد تا بتواند از آن سود ببرد و در پایان قرارداد برابر توافق، مبلغ را به مستأجر برگرداند. این تفاوت، از دیدگاه بررسی حقوقی اهمیت دارد.
قرض
برابر ماده ۶۴۸ قانون مدنی، قرض قراردادی است که به موجب آن، یکی از طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می‌کند و طرف مقابل موظف می‌شود مثل آن را از حیث مقدار، جنس و وصف برگرداند. در قرض، مال به گیرنده داده می‌شود و او می‌تواند از آن بهره ببرد؛ گرچه باید در زمان مقرر، مثل و شبیه آن را بازگرداند. این ویژگی شباهت بسیاری با چگونگی مبالغ موسوم به «پول پیش» در قراردادهای اجاره دارد. برای نمونه، اگر مستأجر مبلغ صد میلیون تومان به مؤجر پرداخت کند و توافق شود که مؤجر در پایان قرارداد همین مبلغ را به مستأجر برگرداند، در واکاوی حقوقی می‌بایست بررسی شود که آیا این مبلغ به‌درستی برای نگهداری نزد مؤجر قرار گرفته تا خود آن مبلغ بدون هیچ تغییر و بهره‌برداری بازگردانده شود (ودیعه) یا اینکه مؤجر آن را دریافت کرده تا بتواند از آن بهره‌برداری کند و سپس معادل آن را برگرداند (قرض‌الحسنه). قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در ماده ۴ با صراحت از مبلغی سخن گفته است که مؤجر شاید به نام‌های ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور یا موارد همانند از مستأجر دریافت کند. بنابراین، نمی‌توان ادعا کرد که قانون‌گذار واژه عقد «ودیعه» را در روابط اجاره به رسمیت نشناخته است. در بررسی روشن‌تر، این است که قانون، آثار ویژه‌ای برای پولی که مؤجر از مستأجر دریافت کرده، در نظر گرفته است، اما نام برگزیده به‌تنهایی پاسخ کامل به ماهیت حقوقی آن پول را نمی‌دهد. برابر قانون یادشده، اگر مؤجر مبلغی را به نام ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه یا نام‌های مشابه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به مؤجر، وابسته به بازگرداندن پول دریافتی است. این حکم بیانگر آن است که قانون‌گذار برای این مبلغ، در پایان پیوند اجاره، حق بازپس‌گیری مستأجر را برجسته می‌داند. همچنین اگر مؤجر مدعی ورود آسیب و زیان به مورد اجاره یا نپرداختن اجارهبها و برخی هزینه‌های کارکردی باشد و بخواهد از محل پول یادشده آن را بازگرداند، قانون تشریفات روشنی را برای آن پیش‌بینی کرده است. «ودیعه» در عرف معاملات ملکی و بیشتر مردم هرازگاهی در نامه‌های اداری، بانکی و… با عقد ودیعه در قانون مدنی یکسان نیست. این امر مایه پیچیدگی عقد ودیعه در قرارداد اجاره به نام پول پیش می‌شود. گاهی نیز بانک‌ها، وام بانکی مستأجری را به نام وام ودیعه بیان می‌‌کنند که این نام‌گذاری از دیدگاه حقوقی می‌تواند مورد ایراد قرار گیرد. آنچه آشکار است مستأجر این وام را برای بهره‌برداری به نام پول پیش به مؤجر می‌پردازد و مستأجر مبلغی بیشتر (با بهره بانکی) به شکل دیگر آن را به بانک بر‌می‌گرداند. به‌راستی فیزیک پولی که برگردانده می‌شود شباهتی به فیزیک پول دریافتی ندارد. همچنین مؤجر گاهی مبلغ یادشده را برای تضمین اجارهبها و خسارت‌های احتمالی در قرارداد شرط می‌کند که به این روش کاربرد عقد ودیعه در قرارداد دچار پیچیدگی می‌شود؛ زیرا مبلغ دریافتی ودیعه تنها می‌تواند نزد امین (مؤجر) نگهداری شود و در زمان مقرر به صاحب آن به همان شکل نخست بازگردانده شود. با نگرش به قصد و نیت درست طرفین و ساختار قرارداد نمی‌توان بدون چون‌و‌چرا، پول پیش در اجارهنامه را قرض یا ودیعه پنداشت. با این حال، اگر مؤجر اختیار بهره‌وری از پول پیش یا تهاتر آن مبلغ با اجارهبها و قبوض مصرفی و خسارت و تضمین در برابر آنها را داشته باشد، این مبلغ تنها برای نگهداری نزد مؤجر سپرده نشده باشد؛ در چنین شرایطی واکاوی قرض‌الحسنه‌بودن آن از دیدگاه حقوقی در‌خور بررسی شایسته و روشن‌تر است. بنابراین چنانچه اختلافی پدید آید، محکمه تنها به یک واژه و عقد مانند «ودیعه» یا «قرض‌الحسنه» کوتاه نمی‌شود و باید قرارداد و تعهدات طرفین بررسی شود. در اینجا تفسیر قرارداد، قصد و اراده طرفین جایگاه ویژه‌ای دارد. بهتر است قرارداد به‌گونه‌ای نوشته شود که پیچیدگی درباره مالکیت و شکل بهره‌برداری و زمان برگرداندن پول هویدا باشد.
بررسی رهن و پول پیش در اجارهنامه
همچنین عقد رهن نیز با عقود ودیعه و قرض‌الحسنه یکسان نیست. نگارش آن در قراداد اجارهنامه نگرش ویژه خود را در قوانین حقوقی بر‌می‌گزیند. ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن را قراردادی می‌داند که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکار می‌دهد. بنابراین شناسایی «رهن» در حقوق، یک وثیقه برای تضمین دین است. اما هنگامی که در بازار مسکن گفته می‌شود «این خانه رهن کامل است»، همواره خواسته مستأجر پرداخت مبلغی برای پول پیش و از بین بردن اجارهبهای ماهانه است. بنابراین نباید بدون بررسی قرارداد، «رهن کامل» عرفی را با عقد رهن موضوع ماده ۷۷۱ قانون مدنی یکی دانست. همچنین است که در قرارداد رهن، رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند، اما در قرارداد اجاره، اجاره‌دهنده را مؤجر و اجاره‌گیرنده را مستأجر می‌گویند. ساختار این دو عقد با هم متفاوت است.
پیشنهاد
برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است در اجارهنامه به جای به‌کارگیری از یک نام پیچیده، ماهیت و سرنوشت پول پیش به‌روشنی نوشته شود، قصد طرفین از کاربرد آن، سود‌بردن یا امانت و چگونگی بازگرداندن آن در قرارداد آشکار شود. اگر قصد طرفین قرض‌الحسنه یا ودیعه باشد، بهتر است این موضوع با صراحت در قرارداد نوشته و آثار آن با سایر بندهای قرارداد هماهنگ شود. چنانچه تصمیم به رهن‌دادن ملک خود داریم، قراردادی برابر قوانین برای آن نوشته شود و برای تنظیم قرارداد از کارآزمودگان این امر از‌جمله مشاوران املاک یا حقوق‌دانان مورد اعتماد بهره ببریم.
برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیل‌ها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.
